各縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，市各開發(fā)區(qū)、新區(qū)、園區(qū)建設(shè)局，各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及有關(guān)單位：

根據(jù)《宿遷市市區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》（宿政規(guī)發(fā)〔2021〕4號(hào)）有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將《宿遷市市區(qū)國有土地上房屋征收估價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

宿遷市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2025年4月10日 

（此件公開發(fā)布）

宿遷市市區(qū)國有土地上房屋征收估價(jià)技術(shù)導(dǎo)則

第一章  總則

1.1制定依據(jù)：為規(guī)范國有土地上房屋征收估價(jià)行為，維護(hù)公共利益，保證房屋征收估價(jià)結(jié)果客觀、公正，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院第590號(hào)令）、《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77號(hào)）、《江蘇省貫徹實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉若干問題的規(guī)定》（蘇政發(fā)〔2011〕91號(hào)）、《宿遷市市區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》（宿政規(guī)發(fā)〔2021〕4號(hào)）、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-2015）等相關(guān)規(guī)定，制定本導(dǎo)則。

1.2適用范圍：宿遷市市區(qū)國有土地上房屋征收估價(jià)，包括被征收房屋價(jià)值估價(jià)、被征收房屋裝飾裝修及附著物價(jià)格測算、被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價(jià)格測算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值估價(jià)，以及對(duì)相關(guān)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核和鑒定等，適用于本導(dǎo)則，但其他法律法規(guī)有相關(guān)規(guī)定的，從其規(guī)定。

1.3估價(jià)機(jī)構(gòu)：從事國有土地上房屋征收的估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡稱“估價(jià)機(jī)構(gòu)”），應(yīng)當(dāng)具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的三級(jí)（含）以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證書。承擔(dān)房屋征收估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)列入年度房屋征收估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)登記名錄。

1.4估價(jià)人員：承擔(dān)國有土地上房屋征收估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)是符合本導(dǎo)則第1.3條規(guī)定的估價(jià)機(jī)構(gòu)中的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。每個(gè)國有土地上房屋征收估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)機(jī)構(gòu)均應(yīng)派出至少兩名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)駐項(xiàng)目現(xiàn)場開展工作。其他人員應(yīng)當(dāng)持有宿遷市國有土地上房屋征收估價(jià)工作人員上崗證。

1.5估價(jià)對(duì)象：為被征收房屋、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋（均含占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)）和裝飾裝修及附著物，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。

1.6估價(jià)目的：被征收房屋價(jià)值估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

1.7價(jià)值時(shí)點(diǎn)：被征收房屋估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

1.8價(jià)值類型：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

1.9價(jià)值內(nèi)涵：征收估價(jià)價(jià)值構(gòu)成為被征收房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)值，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和征收房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償費(fèi)，以及簽約獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。

被征收房屋裝飾裝修及附著物補(bǔ)償價(jià)格由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)另行估價(jià)確定的，所估價(jià)的被征收房屋價(jià)值是否包括被征收房屋裝飾裝修及附著物補(bǔ)償價(jià)格，應(yīng)在被征收房屋估價(jià)報(bào)告中作出說明。

1.10估價(jià)程序：征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)按照下列程序操作：①公布列入年度房屋征收估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)登記名錄且報(bào)名的估價(jià)機(jī)構(gòu)名單，選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)；②接受估價(jià)委托，明確估價(jià)基本事項(xiàng)并簽訂書面房屋征收估價(jià)委托合同；③接收估價(jià)委托人提供資料，開展前期調(diào)查，擬訂征收估價(jià)作業(yè)方案；④逐戶實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管；⑤依照本技術(shù)導(dǎo)則測算分戶初步估價(jià)結(jié)果；⑥將分戶初步估價(jià)結(jié)果提交估價(jià)委托人；⑦在估價(jià)委托人公示分戶初步估價(jià)結(jié)果期間，安排負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋，對(duì)存在錯(cuò)誤的予以修正；⑧在分戶初步估價(jià)結(jié)果公示期滿后，提供委托估價(jià)范圍內(nèi)被征收房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，按有關(guān)規(guī)定處理；⑨完成估價(jià)資料立卷、歸檔工作。

1.11估價(jià)結(jié)果：房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金以項(xiàng)目征收補(bǔ)償整體估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為依據(jù)，房屋征收分戶補(bǔ)償金額以分戶估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果的貨幣單位為人民幣，精確到元。

1.12估價(jià)結(jié)果使用期限：自估價(jià)報(bào)告出具之日起，至該征收項(xiàng)目征收補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。

第二章  被征收房屋用途認(rèn)定及分類

2.1房屋用途的認(rèn)定：被征收房屋的性質(zhì)、用途和建筑面積，以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。

2.2房屋用途分類：被征收房屋用途一般分為住宅房屋、商業(yè)房屋、非住宅非商業(yè)房屋（見附件8）。

第三章  被征收房屋估價(jià)方法

3.1估價(jià)方法

房地產(chǎn)估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法等，應(yīng)根據(jù)被征收房屋用途、實(shí)物、權(quán)益狀況及區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況等，對(duì)估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，合理選用其中一種或多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，并在估價(jià)報(bào)告中作相應(yīng)說明。

被征收房屋的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法；被征收房屋或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法；被征收房屋可假定為獨(dú)立的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)或被征收房屋的同類房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，且被征收房屋或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入時(shí)，可選用成本法；被征收房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可選用除成本法以外的方法測算的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法；當(dāng)被征收房地產(chǎn)是大量相似的批量房地產(chǎn)時(shí)，可選用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。

當(dāng)選用兩種或兩種以上估價(jià)方法對(duì)被征收房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)對(duì)各種估價(jià)方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定估價(jià)結(jié)果。

3.2比較法

3.2.1比較法定義：是指選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

3.2.2比較法公式

比較價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

式中：

可比實(shí)例成交價(jià)格—建立價(jià)格可比基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格，如房產(chǎn)交易登記部門登記的正常成交價(jià)格。

交易情況修正—因交易行為中的某些特殊因素所造成的價(jià)格偏差，測定方法可以利用已掌握的同類型房地產(chǎn)交易資料或市場行情分析測算，應(yīng)消除特殊交易情況造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。

市場狀況調(diào)整—將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，應(yīng)在調(diào)查及分析可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況的基礎(chǔ)上，選用可比實(shí)例所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。

房地產(chǎn)狀況調(diào)整—應(yīng)消除可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同造成的價(jià)格差異，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。進(jìn)行區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出它們之間的差異，量化狀況差異造成的價(jià)格差異，對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整的具體內(nèi)容和比較因素，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途等情況確定。

3.2.3比較法估價(jià)步驟：

（1）搜集交易實(shí)例；

（2）選取可比實(shí)例；

（3）建立比較基礎(chǔ)；

（4）進(jìn)行交易情況修正；

（5）進(jìn)行市場狀況調(diào)整；

（6）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；

（7）計(jì)算比較價(jià)值。

3.3收益法

3.3.1收益法定義：是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

3.3.2收益法公式

有限年期的基本公式如下：

式中：V—房地產(chǎn)收益價(jià)值；

Ai—未來第i年的凈收益；

Yi—未來第i年的報(bào)酬率；

n—房地產(chǎn)的收益年限。

3.3.3收益法估價(jià)步驟：

（1）選擇具體方法；

（2）測算收益期或持有期；

（3）測算未來收益；

（4）確定報(bào)酬率；

（5）確定收益價(jià)值。

3.4成本法

3.4.1成本法定義：是測算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

3.4.2成本法公式：

被征收房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購置成本＋建筑物重新購建成本－建筑物折舊

3.4.3成本法估價(jià)步驟：

（1）測算土地重新購置成本；

（2）測算建筑物重新購建成本；

（3）測算建筑物折舊；

（4）計(jì)算成本價(jià)值。

3.5假設(shè)開發(fā)法

3.5.1假設(shè)開發(fā)法定義：求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

3.5.2假設(shè)開發(fā)法公式

被征收房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

3.5.3假設(shè)開發(fā)法估價(jià)步驟:

（1）選擇具體估價(jià)方法；

（2）選擇估價(jià)前提；

（3）選擇最佳開發(fā)經(jīng)營方式；

（4）測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；

（5）測算后續(xù)開發(fā)的必要支出；

（6）測算開發(fā)完成后的價(jià)值；

（7）確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤；

（8）計(jì)算開發(fā)價(jià)值。

3.5.4估價(jià)前提選擇

（1）當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)或因征收已停建、緩建的未完工程時(shí)，應(yīng)選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。

（2）當(dāng)被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程時(shí)，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。

3.6標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法

3.6.1標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法定義：是對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房屋進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房屋具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋并測算其價(jià)值或價(jià)格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗被估價(jià)房屋價(jià)值或價(jià)格的方法。

3.6.2標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的公式

被征收房屋的價(jià)格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)值×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

3.6.3標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法估價(jià)的步驟:

（1）根據(jù)估價(jià)委托合同，確定估價(jià)對(duì)象范圍；

（2）對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的被征收房屋進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房屋具有相似性；

（3）在每組內(nèi)確定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋，并計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)房屋評(píng)估價(jià)值；

（4）利用各種調(diào)整系數(shù)，將標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為被征收房屋的價(jià)值或價(jià)格。

第四章  主要用途房屋征收估價(jià)

4.1住宅房屋征收估價(jià)

4.1.1住宅房屋估價(jià)方法的選用:住宅房屋征收估價(jià)宜選用比較法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行估價(jià)。一些較為特殊的住宅房屋在不適用比較法時(shí)，可選用其他估價(jià)方法估價(jià)。

4.1.2住宅房屋比較法估價(jià)技術(shù)路線

（1）選取可比實(shí)例，建立比較基礎(chǔ)，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理?？杀葘?shí)例的選取參見附件1；

（2）測算比準(zhǔn)價(jià)格。首先，將可比實(shí)例交易情況進(jìn)行修正；其次，進(jìn)行房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整；最后，進(jìn)行區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整?；竟綖椋?/p>

Vz為被征收住宅估價(jià)價(jià)格；

Vs為標(biāo)準(zhǔn)化處理后的可比實(shí)例成交價(jià)格；

K1為交易情況修正系數(shù)。對(duì)于選用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例的，該系數(shù)取100；

K2為市場狀況調(diào)整系數(shù)。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和估價(jià)中的具體情況確定；

K3為可比實(shí)例區(qū)位狀況調(diào)整為估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3；

K4為可比實(shí)例實(shí)物狀況調(diào)整為估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3；

K5為可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整為估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3。

確定估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)選取不少于3個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)過上述各種修正后，再計(jì)算平均值，得出的結(jié)果為估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格。

4.1.3住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法估價(jià)技術(shù)路線

（1）確立標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定具有代表性的住宅房屋作為標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋，“標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋”的設(shè)定要求參見附件2；

（2）測算標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋價(jià)格。依據(jù)相關(guān)估價(jià)技術(shù)規(guī)范規(guī)定的方式，選用比較法測算出“標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋”的價(jià)格?；竟綖椋?/p>

Vb為標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋價(jià)格；

Vs為標(biāo)準(zhǔn)化處理后的可比實(shí)例成交價(jià)格；

K1為交易情況修正系數(shù)，對(duì)于選用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例的，該系數(shù)取100；

K2為市場狀況調(diào)整系數(shù)，該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和估價(jià)中的具體情況確定；

K3為可比實(shí)例區(qū)位狀況調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3；

K4為可比實(shí)例實(shí)物狀況調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3；

K5為可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3。

確定“標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋”的價(jià)格應(yīng)選取不少于3個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)過上述各種修正后，再計(jì)算平均值，得出的結(jié)果為“標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋”的價(jià)格。

（3）確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)物狀況調(diào)整，得出各被征收住宅房屋的估價(jià)價(jià)格。基本公式為：

Vz為被征收住宅房屋估價(jià)價(jià)格；

Vb為標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋價(jià)格；

K6為標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋實(shí)物狀況調(diào)整為被征收房屋實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3。

4.2商業(yè)房屋征收估價(jià)

4.2.1商業(yè)房屋估價(jià)方法的選用：商業(yè)房屋征收估價(jià)宜選用比較法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法或收益法進(jìn)行估價(jià)，征收項(xiàng)目估價(jià)人員應(yīng)根據(jù)所收集的區(qū)域類似房地產(chǎn)租售交易信息，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，分析確定選擇一種或兩種方法進(jìn)行估價(jià)。

4.2.2商業(yè)房屋比較法估價(jià)技術(shù)路線

（1）選取可比實(shí)例，建立比較基礎(chǔ)，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。可比實(shí)例的選取參見附件1；

（2）測算比準(zhǔn)價(jià)格。首先，將可比實(shí)例交易情況進(jìn)行修正；其次，進(jìn)行房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整；最后，進(jìn)行區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整。基本公式為：

Vz為被征收商業(yè)房屋估價(jià)價(jià)格；

Vs為標(biāo)準(zhǔn)化處理后的可比實(shí)例成交價(jià)格；

K1為交易情況修正系數(shù)，對(duì)于選用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例的，該系數(shù)取100；

K2為市場狀況調(diào)整系數(shù)，該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和估價(jià)中的具體情況確定；

K3為可比實(shí)例區(qū)位狀況調(diào)整為估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4、附件5；

K4為可比實(shí)例實(shí)物狀況調(diào)整為估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4、附件5；

K5為可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整為估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4、附件5。

確定估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)選取不少于3個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)過上述各種修正后，再計(jì)算平均值，得出的結(jié)果為估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格。

4.2.3商業(yè)房屋標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法估價(jià)技術(shù)路線

（1）確定房屋類別，設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋。根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。商業(yè)房屋一般劃分為商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、娛樂類建筑、旅館類建筑、餐飲類建筑（參見附件8）。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定具有代表性的房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋，“標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋”的設(shè)定要求參見附件2；

（2）測算標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋價(jià)格。依據(jù)相關(guān)估價(jià)技術(shù)規(guī)范規(guī)定的方式，選用比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋”的價(jià)格?；竟綖椋?/p>

Vb為標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋價(jià)格；

Vs為標(biāo)準(zhǔn)化處理后的可比實(shí)例成交價(jià)格；

K1為交易情況修正系數(shù)，對(duì)于選用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例的，該系數(shù)取100；

K2為市場狀況調(diào)整系數(shù)，該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和估價(jià)中的具體情況確定；

K3為可比實(shí)例區(qū)位狀況調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4、附件5；

K4為可比實(shí)例實(shí)物狀況調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4、附件5；

K5為可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4、附件5。

確定“標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋”的價(jià)格應(yīng)選取不少于3個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)過上述各種修正后，再計(jì)算平均值，得出的結(jié)果為“標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋”的價(jià)格。

（3）確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)物狀況調(diào)整，得出各被征收商業(yè)房屋的估價(jià)價(jià)格?；竟綖椋?/p>

Vz為被征收商業(yè)房屋估價(jià)價(jià)格；

Vb為標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋價(jià)格；

K6為標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)房屋實(shí)物狀況調(diào)整為被征收房屋實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4、附件5。

4.2.4商業(yè)房屋收益法估價(jià)技術(shù)路線

選用收益法測算被征收商業(yè)房屋的征收補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，一般選用穩(wěn)定收益情形測算，通常選用如下公式計(jì)算：

Vy為估價(jià)價(jià)格，a為估價(jià)對(duì)象年純收益，i為報(bào)酬率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件1。

4.3“住改非”房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定

4.3.1沿街“住改非”底層房屋估價(jià)的相關(guān)規(guī)定

4.3.1.1沿街“住改非”底層房屋補(bǔ)償規(guī)定：

對(duì)沿街的“住改非”底層房屋，應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收人實(shí)際持續(xù)經(jīng)營年限、持續(xù)納稅情況和執(zhí)行城市規(guī)劃管理要求等相關(guān)規(guī)定情況，參照營業(yè)用房進(jìn)行估價(jià)。

被征收人于2010年7月1日前將住宅房屋改變?yōu)闋I業(yè)用房，依規(guī)定認(rèn)定后，根據(jù)其持續(xù)年報(bào)合格的營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證，對(duì)其實(shí)際用于經(jīng)營的合法建筑面積參照營業(yè)年限取權(quán)重進(jìn)行估價(jià)后，按照以下規(guī)定給予補(bǔ)償：

（1）2003年1月1日前“住改非”的，按照不超過營業(yè)用房估價(jià)結(jié)果的90%補(bǔ)償；

（2）2003年1月1日后、2010年7月1日前“住改非”的，按照不超過營業(yè)用房估價(jià)結(jié)果的60%補(bǔ)償；

（3）2010年7月1日后“住改非”的，不得參照營業(yè)用房進(jìn)行補(bǔ)償。

2010年7月1日后被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，征收時(shí)按照住宅估價(jià)，不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。但根據(jù)其實(shí)際營業(yè)情況予以一定的營業(yè)補(bǔ)助（具體標(biāo)準(zhǔn)參見附件6，須相關(guān)手續(xù)齊全，符合現(xiàn)行政策規(guī)定）。

市、區(qū)市場監(jiān)督、稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)做好協(xié)助工作，根據(jù)征收部門申請(qǐng)，及時(shí)提供征收范圍內(nèi)經(jīng)營性房屋的營業(yè)年限和納稅情況證明。

4.3.1.2沿街“住改非”底層房屋估價(jià)公式

2010年7月1日前，持續(xù)取得工商營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證“住改非”房屋的沿街底層房屋，按以下公式結(jié)合本導(dǎo)則第4.3.1.1條規(guī)定進(jìn)行估價(jià)：

估價(jià)價(jià)格=商業(yè)房屋估價(jià)價(jià)格×營業(yè)年限權(quán)重+住宅估價(jià)價(jià)格×（1－營業(yè)年限權(quán)重）；

營業(yè)年限權(quán)重=（征收年份－取得營業(yè)執(zhí)照年份）÷（征收年份－基準(zhǔn)年份1991年）。該權(quán)重最大值取1。

4.3.2對(duì)非沿街的“住改非”房屋，其實(shí)際營業(yè)部分的征收補(bǔ)償選用住宅估價(jià)價(jià)格加營業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營年限確定，具體標(biāo)準(zhǔn)參見附件6。

4.3.3對(duì)沿街的“住改非”非底層房屋，營業(yè)補(bǔ)助的具體辦法同非沿街的“住改非”房屋。

4.4非住宅非商業(yè)房屋征收估價(jià)

4.4.1非住宅非商業(yè)房屋分類：一般情況下分為行政辦公用房、工業(yè)及倉儲(chǔ)用房、公共性用房等。

4.4.2非住宅非商業(yè)房屋估價(jià)方法的選用：行政辦公用房、工業(yè)及倉儲(chǔ)用房、公共性用房宜選用成本法進(jìn)行估價(jià)，工業(yè)及倉儲(chǔ)用房有租金收益的，也可視具體情況選用收益法等其他方法估價(jià)。

4.4.3行政辦公用房、工業(yè)及倉儲(chǔ)用房、公共性用房成本法估價(jià)技術(shù)路線：

成本法估價(jià)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和土地市場狀況，選擇房地分估路徑，其征收估價(jià)的技術(shù)路線為：見附件1。

第五章  其他征收估價(jià)問題處理

5.1臨時(shí)建筑和在建工程估價(jià)規(guī)定：未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法測算其建筑物殘余價(jià)值；在建工程可選用成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地補(bǔ)償以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。

5.2構(gòu)筑物、附屬物估價(jià)規(guī)定：凡征收估價(jià)中涉及原始成本測算、機(jī)電設(shè)備估價(jià)、工程造價(jià)分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)單獨(dú)估價(jià)。

5.3“地大于房”估價(jià)規(guī)定：

（1）“地大于房”的面積僅指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（或同類有效證件）載明的土地使用權(quán)面積（不含臨時(shí)用地面積）大于該宗地上被確認(rèn)合法房屋建筑面積的面積。

（2）對(duì)住宅（含“住改非”）房屋，“地大于房”面積的補(bǔ)償單價(jià)，按照被征收項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋單價(jià)的20%計(jì)算。

（3）對(duì)商業(yè)（不含“住改非”）房屋 “地大于房”面積補(bǔ)償價(jià)格的計(jì)算公式：

Z＝（M1－M2）×U×T

其中：Z為“地大于房”面積補(bǔ)償價(jià)；

M1為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（或同類有效證件）上載明的土地使用權(quán)面積；

M2為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上載明的房屋建筑面積（以及有權(quán)部門認(rèn)定的合法房屋建筑面積），若M1－M2為負(fù)值，則取零；

U為市自然資源和規(guī)劃局公布的在用公示地價(jià)中的基準(zhǔn)地價(jià)成果，須進(jìn)行市場狀況、區(qū)域及個(gè)別因素、容積率等相關(guān)系數(shù)修正；

T為其他調(diào)整系數(shù)，其中：國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)調(diào)整系數(shù)按50%計(jì)取，國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)年期調(diào)整系數(shù)=〔1-1/（1+r）n〕/〔1-1/（1+r）m〕。

注：r為土地還原利率，n為土地剩余使用年期，m為該用途下最高法定使用年期。

（4）上述“地大于房”補(bǔ)償土地出讓合同中另有約定的，按照合同約定執(zhí)行。

（5）“地大于房”部分不得重復(fù)補(bǔ)償。

（6）市自然資源和規(guī)劃局有具體規(guī)定的，參照其規(guī)定執(zhí)行。

5.4劃撥土地使用權(quán)房屋的劃撥土地估價(jià)：征收估價(jià)時(shí)涉及被征收房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí)，應(yīng)將其占用的合法用地的國有土地使用權(quán)的出讓金部分予以扣除；出讓金數(shù)額為其設(shè)定為出讓國有建設(shè)土地使用權(quán)價(jià)格的一定比例確定。民生或基礎(chǔ)設(shè)施類用地按照設(shè)定出讓國有建設(shè)土地使用權(quán)價(jià)格的40%補(bǔ)繳，住宅或商業(yè)類等其他用途用地按照設(shè)定出讓國有建設(shè)土地使用權(quán)價(jià)格的 50%補(bǔ)繳。

5.5裝飾裝修及附著物規(guī)定：裝飾裝修及附著物的補(bǔ)償價(jià)格測算參照附件11確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

5.6車庫及儲(chǔ)藏室估價(jià)：對(duì)征收項(xiàng)目中車庫及儲(chǔ)藏室可參照住宅用房的估價(jià)方法和住宅用房的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)進(jìn)行估價(jià)。

5.7產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價(jià)：（1）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。（2）除政府對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以估價(jià)方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價(jià)值。被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋由同一家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)房屋征收部門或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的所有權(quán)人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的類型、權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間等情況和資料選用本技術(shù)導(dǎo)則上述規(guī)定同樣的估價(jià)模式和方法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價(jià)。

第六章  征收估價(jià)報(bào)告

6.1征收估價(jià)報(bào)告格式：征收估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等規(guī)定格式出具征收估價(jià)報(bào)告。

6.2征收估價(jià)報(bào)告內(nèi)容：征收估價(jià)報(bào)告包括整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。

整體估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含以下內(nèi)容：（1）封面（2）致估價(jià)委托人函（3）目錄（4）估價(jià)師聲明（5）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（6）估價(jià)結(jié)果報(bào)告（7）估價(jià)技術(shù)報(bào)告（8）附件。

分戶估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含以下內(nèi)容：（1）封面（2）致估價(jià)委托人函（3）目錄（4）估價(jià)師聲明（5）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（6）估價(jià)結(jié)果報(bào)告（7）附件。

6.3估價(jià)結(jié)果報(bào)告內(nèi)容：（1）估價(jià)委托人名稱、住所和法定代表人姓名（2）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、備案等級(jí)和備案證書編號(hào)（3）估價(jià)目的（4）估價(jià)對(duì)象（5）價(jià)值時(shí)點(diǎn)（6）價(jià)值類型（7）估價(jià)原則（8）估價(jià)依據(jù)（9）估價(jià)方法（10）估價(jià)結(jié)果（11）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（12）實(shí)地查勘期（13）估價(jià)作業(yè)期。

6.4估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括內(nèi)容：（1）估價(jià)對(duì)象描述與分析（2）市場背景描述與分析（3）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（4）估價(jià)方法適用性分析（5）估價(jià)測算過程（6）估價(jià)結(jié)果確定。

6.5附件應(yīng)包括下列內(nèi)容：（1）估價(jià)委托書（或估價(jià)委托合同）復(fù)印件（2）估價(jià)對(duì)象位置圖（3）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片（4）估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件（5）可比實(shí)例位置圖和外觀照片（選用比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)）（6）專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見（7）估價(jià)所依據(jù)的其他文件資料（8）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價(jià)備案證書復(fù)印件（9）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)注冊(cè)證書復(fù)印件。

6.6征收估價(jià)報(bào)告簽名蓋章：被征收房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告應(yīng)由兩名及以上參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得以個(gè)人印章代替簽名。

6.7征收估價(jià)報(bào)告質(zhì)量要求：房屋征收估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。

第七章  征收估價(jià)工作準(zhǔn)則

7.1估價(jià)項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人責(zé)任：估價(jià)機(jī)構(gòu)必須確定估價(jià)項(xiàng)目的技術(shù)負(fù)責(zé)人。估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定估價(jià)技術(shù)方案，并對(duì)估價(jià)方法的選擇和應(yīng)用以及估價(jià)結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。

7.2現(xiàn)場告示和前期調(diào)查要求：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)組織專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場告示和前期調(diào)查。

7.3實(shí)地查勘要求：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋實(shí)物狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門、被征收人、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及相關(guān)實(shí)地查勘人員應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明。

實(shí)地查勘記錄是估價(jià)和撰寫估價(jià)報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料。無法入戶的，參照同類房屋確定，并在估價(jià)報(bào)告中說明。

7.4估價(jià)人員要求：估價(jià)人員應(yīng)佩戴由市房屋征收行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)的宿遷市國有土地上房屋征收估價(jià)工作人員上崗證，進(jìn)行逐戶逐項(xiàng)查勘記錄，做到工作上門到戶、實(shí)地勘測準(zhǔn)確、權(quán)證查驗(yàn)無誤，不得重復(fù)或遺漏，不徇私舞弊。

7.5估價(jià)結(jié)果核查：估價(jià)結(jié)果須經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議，估價(jià)機(jī)構(gòu)在提交正式估價(jià)報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核估價(jià)報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。

7.6估價(jià)報(bào)告提交：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收估價(jià)委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶初步估價(jià)結(jié)果。分戶初步估價(jià)結(jié)果公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托估價(jià)范圍內(nèi)被征收房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。分戶估價(jià)報(bào)告須經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，整體估價(jià)報(bào)告須經(jīng)項(xiàng)目估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人簽字。

7.7估價(jià)報(bào)告解釋：估價(jià)機(jī)構(gòu)及其專業(yè)人員負(fù)有解釋估價(jià)報(bào)告、接受征收當(dāng)事人咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向市房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)專家委員會(huì)報(bào)告及提供有關(guān)資料和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。

第八章  征收估價(jià)工作資料存檔

8.1征收估價(jià)報(bào)告存檔：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與估價(jià)報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔：

（1）估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同；

（2）房屋征收決定公告；

（3）估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；

（4）估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、影像等資料；

（5）標(biāo)準(zhǔn)房屋的實(shí)地查勘記錄、影像等資料（如有）；

（6）可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、影像等資料（如有）；

（7）確定估價(jià)結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；

（8）其他涉及估價(jià)項(xiàng)目的必要資料。

8.2征收估價(jià)報(bào)告保管：完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)與該估價(jià)項(xiàng)目有關(guān)的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。估價(jià)報(bào)告及有關(guān)資料保存期限按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。保存期限應(yīng)自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，保存30年。

第九章  附則

9.1本導(dǎo)則由宿遷市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

9.2本導(dǎo)則自2025年5月1日起施行。本導(dǎo)則施行前作出征收決定的項(xiàng)目，按原政策規(guī)定執(zhí)行。

附件：1.主要估價(jià)方法運(yùn)用注意事項(xiàng)

2.標(biāo)準(zhǔn)房屋設(shè)定說明

3.住宅房屋調(diào)整系數(shù)說明

4.商業(yè)房屋調(diào)整系數(shù)說明

5.商務(wù)辦公房屋調(diào)整系數(shù)說明

6.“住改非”房屋營業(yè)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)

7.房屋重置價(jià)參考表

8.房屋用途分類表

9.建筑物綜合成新狀況評(píng)定表

10.殘疾人、軍殘人員補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)

11.房屋裝飾裝修及附著物參考價(jià)格

附件1-11